鄉(xiāng)村振興只有解決好“政策、土地、產業(yè)和運營”四大方面，才能實現“產業(yè)興旺、生態(tài)宜居、鄉(xiāng)風文明、治理有效、生活富?！蔽宕笳衽d。土地是產業(yè)興旺和生活富裕的最主要也是最重要的載體。城市市區(qū)的土地屬于國家所有。農村和城市郊區(qū)的土地，除由法律規(guī)定屬于國家所有的以外，屬于農民集體所有；宅基地和自留地、自留山，屬于農民集體所有。土地所有權是土地所有者在法律規(guī)定的范圍內，對其擁有的土地享有的占有、使用、收益和處分的權利，是一定社會形態(tài)下土地所有制的法律表現。新中國成立后，廢除了土地私有制，經過社會主義改造和農業(yè)合作化，建立了兩種所有制形式并存的社會主義土地公有制，并在法律上確認下來，形成了國家土地所有權和集體土地所有權。土地使用權，指具備法定條件者，依照法定程序或依約定對國有土地或農民集體土地所享有的占有、利用、收益和有限處分的權利。土地使用權是中國土地使用制度在法律上的體現。國有土地使用權是指國有土地的使用人依法利用土地并取得收益的權利，而農民集體土地使用權是指農民集體土地的使用人依法利用土地并取得收益的權利。農民集體土地使用權可分為農用土地使用權、宅基地使用權和建設用地使用權。農用地是指直接用于農業(yè)生產的土地，包括耕地、林地、草地、農田水利用地、養(yǎng)殖水面等；建設用地是指建造建筑物、構筑物的土地，包括城鄉(xiāng)住宅和公共設施用地、工礦用地、交通水利設施用地、旅游用地、軍事設施用地等；《土地利用現狀分類》國家標準采用一級、二級兩個層次的分類體系，共分12個一級類、57個二級類。其中一級類包括：耕地、園地、林地、草地、商服用地、工礦倉儲用地、住宅用地、公共管理與公共服務用地、特殊用地、交通運輸用地、水域及水利設施用地、其他土地?！吨腥A人民共和國土地管理法》與《土地利用現狀分類》中類別的對照關系如下表：建設用地按用地性質一般分五類：商服用地、綜合用地、住宅用地、工業(yè)用地和其他用地。商服用地是指該宗地塊規(guī)劃的用地性質是用于建設商業(yè)服務業(yè)用房屋，出讓后用地的使用年限為40年。可細分為批發(fā)零售用地、住宿餐飲用地、商務金融用地、其他商服用地。綜合用地是指不同用途的土地所構成的土地，即同一宗地包含兩種或兩種以上不同用途的土地，例如商業(yè)、居住綜合用地，科研設計、辦公綜合用地等。綜合用地可以分兩種情形，一種是多種用途不動產很難分割、只有一個使用者；另一種是各用途不動產之間可以分割，往往最終使用者為不同的單位、個人，例如底下兩層為商業(yè)、上面為居民住宅樓等。對于第一種情況，可以統(tǒng)一按照綜合用地最高出讓年限50年辦理出讓手續(xù)；對于第二種情況，由于不同用途界限清楚，可分別屬于不同的使用者，為保證各使用者的合法權益，一般應當按照綜合用地所包含的具體土地用途分別確定出讓年期。一是住宅建筑基底占地及其四周合理間距內的用地（含宅間綠地和宅間小路等）的總稱。二是供人們日常生活居住的房基地（有獨立院落的包括院落）。包括：城鎮(zhèn)單一住宅用地，即城鎮(zhèn)居民的普通住宅、公寓、別墅用地；城鎮(zhèn)混合住宅用地，即城鎮(zhèn)居民以居住為主的住宅與工業(yè)或商業(yè)等混合用地；農村宅基地，即農村村民居住的宅基地；空閑宅基地，即村莊內部的空閑舊宅基地及其他空閑土地等。工業(yè)用地就是指獨立設置的工廠、車間、手工業(yè)作坊、建筑安裝的生產場地、排渣（灰）場地等用地。工業(yè)用地進一步細分為一類、二類、三類工業(yè)用地。一類工業(yè)用地：對居住和公共設施等環(huán)境基本無干擾和污染的工業(yè)用地如電子工業(yè)、縫紉工業(yè)、工藝品制造工業(yè)等用地。二類工業(yè)用地：對居住和公共設施等環(huán)境有一定干擾和污染的工業(yè)用地如食品工業(yè)、醫(yī)藥制造工業(yè)、紡織工業(yè)等用地。三類工業(yè)用地：對居住和公共設施等環(huán)境有嚴重干擾和污染的工業(yè)用地如采掘工業(yè)、冶金工業(yè)、大中型機械制造工業(yè)、化學工業(yè)、造紙工業(yè)、制革工業(yè)、建材工業(yè)等用地。其他用地是指規(guī)劃范圍內除居住區(qū)用地以外的各種用地，包括非直接為本區(qū)居民配建的道路用地、其他單位用地、保留的自然村或不可建設用地等。根據《劃撥土地使用權管理暫行辦法》第二條規(guī)定：劃撥土地使用權，是指土地使用者通過除出讓土地使用權以外的其他各種方式依法取得的國有土地使用權。《中華人民共和國城市房地產管理法》第二十三條對劃撥土地使用權的取得途徑進行了規(guī)定：土地使用權劃撥，是指縣級以上人民政府依法批準，在土地使用者繳納補償、安置等費用后將該幅土地交付其使用，或者將土地使用權無償交付給土地使用者使用的行為。依照本法規(guī)定以劃撥方式取得土地使用權的，除法律、行政法規(guī)另有規(guī)定外，沒有使用期限的限制。由于承擔公共項目的職責，國有企業(yè)與政府平臺公司的無形資產科目經常出現劃撥土地。出讓方式有四種：招標、拍賣、掛牌和協(xié)議。出讓的土地使用權人具有法定范圍內的處置權，可進行轉讓、出租和抵押。招標出讓國有土地使用權，是指市、縣人民政府土地行政主管部門發(fā)布招標公告，邀請?zhí)囟ɑ蛘卟惶囟ǖ墓?、法人和其他組織參加國有土地使用權投標，根據投標結果確定土地使用者的行為。拍賣出讓國有土地使用權，是指市、縣人民政府土地行政主管部門發(fā)布拍賣公告，由競買人在指定時間、地點進行公開競價，根據出價結果確定土地使用者的行為。掛牌出讓國有土地使用權，是指市、縣人民政府土地行政主管部門發(fā)布掛牌公告，按公告規(guī)定的期限將擬出讓宗地的交易條件在指定的土地交易場所掛牌公布，接受競買人的報價申請并更新掛牌價格，根據掛牌期限截止時的出價結果確定土地使用者的行為。協(xié)議出讓國有土地使用權，是指國家以協(xié)議方式將國有土地使用權在一定年限內出讓給土地使用者，由土地使用者向國家支付土地使用權出讓金的行為。出讓國有土地使用權，除依照法律、法規(guī)和規(guī)章的規(guī)定應當采用招標、拍賣或者掛牌方式外，可采取協(xié)議方式。對國家重點扶持的能源、交通、水利等基礎設施用地項目，可以以劃撥方式提供土地使用權。對以營利為目的，非國家重點扶持的能源、交通、水利等基礎設施用地項目，應當以有償方式提供土地使用權。根據中華人民共和國國土資源部令第9號《劃撥用地目錄》，下列土地可以劃撥獲得：4.青少年宮、青少年科技館、青少年（兒童）活動中心1．醫(yī)院、門診部（所）、急救中心（站）、城鄉(xiāng)衛(wèi)生院。2.各級政府所屬的衛(wèi)生防疫站（疾病控制中心）、健康教育所、?？萍膊》乐嗡?站)。3.各級政府所屬的婦幼保健所(院、站)、母嬰保健機構、兒童保健機構、血站（血液中心、中心血站）。根據《中華人民共和國土地管理法》《中華人民共和國城市房地產管理法》、2003年國土資源部令第21號《協(xié)議出讓國有土地使用權規(guī)定》等規(guī)定，以下土地使用權可通過協(xié)議出讓方式獲得，共分為17大類：（一）商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等各類經營性用地和工業(yè)用地以外用途的土地，其供地公告公布后同一宗地只有一個意向用地者的；（二）原劃撥、承租土地使用權人申請辦理協(xié)議出讓，經依法批準，可以采取協(xié)議方式，但《國有建設用地使用權劃撥決定書》《國有建設用地使用權租賃合同》、法律、法規(guī)、行政規(guī)定等明確應當收回土地使用權重新公開出讓的除外；（三）劃撥土地使用權轉讓申請辦理協(xié)議出讓，經依法批準，可以采取協(xié)議方式，但《國有建設用地使用權劃撥決定書》、法律、法規(guī)、行政規(guī)定等明確應當收回土地使用權重新公開出讓的除外；（四）已出讓、租賃土地申請改變用地規(guī)劃條件的，經規(guī)劃行政主管部門批準，可以采用協(xié)議方式，但《國有土地使用權出讓合同》《國有土地使用權租賃合同》另有約定的除外；（五）出讓的國有建設用地使用權人申請續(xù)期，可以采用協(xié)議方式；
（六）在劃撥供應的建設項目中，需要整體規(guī)劃建設的配套項目，建設用地不能分割供應的，可以采用協(xié)議方式供應；（七）對無法單獨確定規(guī)劃條件實施供應的城市邊角地、夾心地、插花地等，可以按規(guī)劃部門批準的相鄰建設用地規(guī)劃條件，協(xié)議出讓給該建設項目主體；（八）利用地鐵站（場）、公共服務設施、交通樞紐等公共空間進行上蓋物業(yè)或多功能立體開發(fā)利用的，其建設用地使用權以協(xié)議方式出讓給已經取得交通建設項目建設用地的使用權人；以協(xié)議方式取得的地鐵站（場）、公共服務設施、交通樞紐等配套開發(fā)建設用地使用權，以自主開發(fā)為主，物業(yè)自持；（九）對營利性養(yǎng)老服務機構利用存量建設用地從事養(yǎng)老設施建設，涉及劃撥建設用地使用權出讓（租賃）或轉讓的，在原土地用途符合規(guī)劃的前提下，可不改變土地用途，允許補繳土地出讓金（租金），辦理協(xié)議出讓或租賃手續(xù)；（十）經營性文化事業(yè)單位轉制為一般競爭性企業(yè)的，原生產經營性劃撥用地可采用協(xié)議出讓或租賃方式進行土地資產處置；（十一）由于城市規(guī)劃調整、經濟形勢發(fā)生變化、企業(yè)轉型等原因，土地使用權人已依法取得的國有劃撥工業(yè)用地補辦出讓、國有承租工業(yè)用地補辦出讓，符合規(guī)劃并經依法批準，可以采取協(xié)議方式；（十二）對因搬遷改造被收回原國有土地使用權的企業(yè)，經批準可采取協(xié)議出讓方式，按土地使用標準為其安排同類用途用地；（十三）企業(yè)改制（破產、兼并、合并等）時，未納入企業(yè)改制資產的生產經營性建設用地使用權可以協(xié)議方式出讓給改制文件確定的承接主體；（十四）采礦、采石、采砂、鹽田等地面生產和尾礦堆放用地，鼓勵采取租賃，也可協(xié)議方式出讓；（十五）本實施意見發(fā)布前已形成的歷史違法用地，包括集體建設用地上已建成項目的，經行政部門處罰后，需完善國有建設用地供應手續(xù)的，可以采取協(xié)議方式出讓；（十六）人民法院生效法律文書和協(xié)助執(zhí)行通知書要求辦理國有建設用地手續(xù)，涉及出讓的，可以采取協(xié)議方式出讓給協(xié)助執(zhí)行通知書明確的土地使用者；（十七）法律、法規(guī)、行政規(guī)定明確可以協(xié)議出讓的其他情形土地使用權轉讓申請辦理協(xié)議出讓，必須要經過相關部門的審批或者人民法院的執(zhí)行通知書才可以進行，必須要符合相關法律法規(guī)的規(guī)定。（一）供應商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等各類經營性用地以及有競爭要求的工業(yè)用地；（二）其他土地供地計劃公布后同一宗地有兩個或者兩個以上意向用地者的；（三）劃撥土地使用權改變用途，《國有土地劃撥決定書》或法律、法規(guī)、行政規(guī)定等明確應當收回土地使用權，實行招標拍賣掛牌出讓的；（四）劃撥土地使用權轉讓，《國有土地劃撥決定書》或法律、法規(guī)、行政規(guī)定等明確應當收回土地使用權，實行招標拍賣掛牌出讓的；（五）出讓土地使用權改變用途，《國有土地使用權出讓合同》約定或法律、法規(guī)、行政規(guī)定等明確應當收回土地使用權，實行招標拍賣掛牌出讓的；（六）法律、法規(guī)、行政規(guī)定明確應當招標拍賣掛牌出讓的其他情形。土地使用權人權屬界址范圍內的地塊，權屬界址線所封閉的地塊。一般情況下，一宗地為一個權屬單位；同一個土地使用者使用不相連接的若干地塊時，則每一地塊分別為一宗。以宗地為基本單位統(tǒng)一編號，叫宗地號，又稱地號，其有四層含義，稱為:區(qū)、帶、片、宗，從大范圍逐級體現其所在的地理位置。如:B107-24這個地號表示福田區(qū)第1帶07片第24宗地。當一個權利人擁有或使用的地塊跨越土地登記機關所轄的范圍，即一個地塊分屬兩個以上土地登記機關管轄時，應按行政轄區(qū)界線分別劃宗。紅線圖是規(guī)劃局確定的項目建筑總平面圖，或城市規(guī)范管理部門正式確定的項目建筑總用地面積的示意圖，其中紅線是用來表示建筑物的邊界外沿界限，即實際可使用土地的邊界圖。建筑紅線一般為建筑物的占地界限，用實紅線表示，二層以上有陽臺用虛紅線表示，表示底層不占用地。也稱“建筑控制線”，指城市規(guī)劃管理中，控制城市道路兩側沿街建筑物或構筑物(如外墻、臺階等)靠臨街面的界線。任何臨街建筑物或構筑物不得超過建筑紅線。邊角地是指在城市規(guī)劃區(qū)或者村莊建設規(guī)劃區(qū)內難以單獨出具規(guī)劃條件，被"三舊"改造范圍地塊與建設規(guī)劃邊沿或者線性工程控制用地范圍邊沿分隔（割）、面積小于3畝的地塊。夾心地是指在城市規(guī)劃區(qū)或者村莊建設規(guī)劃區(qū)內難以單獨出具規(guī)劃條件，被"三舊"改造范圍地塊包圍或者夾雜于其中、面積小于3畝的地塊。插花地是指在城市規(guī)劃區(qū)或者村莊建設規(guī)劃區(qū)內難以單獨出具規(guī)劃條件，與"三舊"改造范圍地塊形成交互楔入狀態(tài)、面積小于3畝的地塊。容積率是指一個小區(qū)的地上總建筑面積與凈用地面積的比率。對于開發(fā)商來說，容積率決定地價成本在房屋中占的比例，而對于住戶來說，容積率直接涉及到居住的舒適度。建筑密度是指在一定范圍內，建筑物的基底面積總和與占用地面積的比例(%)。是指建筑物的覆蓋率，具體指項目用地范圍內所有建筑的基底總面積與規(guī)劃建設用地面積之比，它可以反映出一定用地范圍內的空地率和建筑密集程度 。一般來說，出讓土地都是帶容積率、建筑密度等規(guī)劃要求的，規(guī)劃也決定了土地的價值。容積率和建筑密度越高，開發(fā)商在一塊地上可蓋的房子越多，樓面地價就越低，理論上，開發(fā)商在地塊上開發(fā)的利潤就高。但也不一定，因為容積率和建筑密度太高，住戶的舒適度降低，將影響房屋的租售價格。《國務院辦公廳關于完善建設用地使用權轉讓、出租、抵押二級市場的指導意見》（國辦發(fā)〔2019〕34號）：以劃撥方式取得的建設用地使用權轉讓，需經依法批準，土地用途符合《劃撥用地目錄》的，可不補繳土地出讓價款，按轉移登記辦理；不符合《劃撥用地目錄》的，在符合規(guī)劃的前提下，由受讓方依法依規(guī)補繳土地出讓價款。以出讓方式取得的建設用地使用權轉讓，在符合法律法規(guī)規(guī)定和出讓合同約定的前提下，應充分保障交易自由；原出讓合同對轉讓條件另有約定的，從其約定。以作價出資或入股方式取得的建設用地使用權轉讓，參照以出讓方式取得的建設用地使用權轉讓有關規(guī)定，不再報經原批準建設用地使用權作價出資或入股的機關批準；轉讓后，可保留為作價出資或入股方式，或直接變更為出讓方式。《城鄉(xiāng)建設用地增減掛鉤節(jié)余指標跨省域調劑管理辦法》：城鄉(xiāng)建設用地增減掛鉤節(jié)余指標跨省域調劑，是指“三區(qū)三州”及其他深度貧困縣城鄉(xiāng)建設用地增減掛鉤節(jié)余指標（以下簡稱節(jié)余指標）由國家統(tǒng)籌跨省域調劑使用。其中“三區(qū)三州”（即西藏、四省藏區(qū)、南疆四地州和四川涼山州、云南怒江州、甘肅臨夏州）。“土地增減掛鉤”，增是指城鎮(zhèn)建設用地指標的增加，減是指農村建設用地指標的減少（主要是深度貧困地區(qū)），增減要掛鉤，從以宅基地為主的村莊占地中騰出土地復墾，將這種“耕地的增加”作為指標賣給建設用地緊缺的城里，城里購買了多少指標，就可以增加利用多少耕地，將這指標一增一減進行跨區(qū)域掛鉤。耕地占補平衡政策是指建設占用多少耕地，各地人民政府就應補充劃入多少數量和質量相當的耕地。占用耕地的單位要負責開墾與所占用耕地的數量和質量相當的耕地；沒有條件開墾的，應依法繳納耕地開墾費，專款用于開墾新的耕地。《自然資源部關于開展全域土地綜合整治試點工作的通知》：“全域土地綜合整治是以科學規(guī)劃為前提，以鄉(xiāng)鎮(zhèn)為基本實施單元，整體開展農用地、建設用地整理和鄉(xiāng)村生態(tài)保護修復等，對閑置、利用低效、生態(tài)退化及環(huán)境破壞的區(qū)域實施國土空間綜合治理的活動?！?/span>農用地轉用必須符合土地利用總體規(guī)劃、城市建設總體規(guī)劃和土地利用年度計劃中確定的農用地轉用指標。城市和村莊、集鎮(zhèn)建設占用土地，涉及農用地轉用的，還應當符合城市規(guī)劃和村莊、集鎮(zhèn)規(guī)劃。不符合規(guī)定的，不得批準農用地轉為建設用地。確認該農用地可以用于建設，再根據建設部門的要求，進行和編制建設項目可行性論證，向建設部門提交用地申請，建設部門審查符合的，頒發(fā)建設項目的《選址意見書》，用地單位應按規(guī)定繳納選址規(guī)費。按照《土地管理法》有關規(guī)定，建設占用土地，農用地轉為建設用地的審批權限：省、自治區(qū)、直轄市人民政府批準的道路、管線工程和大型基礎設施建設項目，國務院批準的建設項目占用土地，涉及農用地轉為建設用地，由國務院批準。在土地利用總體規(guī)劃確定的城市和村莊、集鎮(zhèn)建設用地規(guī)模范圍內，為實施該規(guī)劃而將農用地轉為建設用地的，按土地利用年度計劃分批次由原批準土地利用總體規(guī)劃的機關批準。上述以外的建設項目占用土地，涉及農用地轉為建設用地的，由省、自治區(qū)、直轄市人民政府批準。▲征收土地的審批權限：征收基本農田、基本農田以外的耕地超過35公頃（525畝）或其他土地超過70公頃（1050畝）由國務院批準（近期已試點下放權限至8省市），其余由省、自治區(qū)、直轄市人民政府批準。除此之外的單獨選址建設項目，涉及農用地轉用和土地征收的，報省級人民政府批準，其中征收土地面積超過省級批準權限的，土地征收必須報國務院批準；建設項目確需占用基本農田的，必須報國務院批準。▲其中，如占用農用地沒有涉及占用耕地的，則不需擬定補充耕地方案；農村集體經濟組織占用本集體農用地和單位占用國有農用地的，不需擬定征地方案。由國土資源局具體負責對該農用地的所有權人和使用權人進行征用，簽訂補償安置協(xié)議，按征地程序辦理征地手續(xù)。國土資源局根據批準的供地方案，在征地的補償、安置補助完成后，向用地單位發(fā)出批準用地文件和《建設用地批準書》，被征地單位應在規(guī)定的期限內交出土地。土地征用后，該土地即成為國有土地，由國土資源局與土地使用者按照相關規(guī)定，簽訂《國有土地有償使用合同》出讓供地。用地單位按約定繳納出讓費用。土地儲備，是指各級人民政府依照法定程序在批準權限范圍內，對通過收回、收購、征用或其他方式取得土地使用權的土地，進行儲存或前期開發(fā)整理，并向社會提供各類建設用地的行為。《土地儲備管理辦法》總體要求的第三條規(guī)定：土地儲備機構應為縣（含）以上人民政府批準成立、具有獨立的法人資格、隸屬于所在行政區(qū)劃的國土資源主管部門、承擔本行政轄區(qū)內土地儲備工作的事業(yè)單位。國土資源主管部門對土地儲備機構實施名錄制管理。一般而言，生地、熟地重點著眼于建設；而毛地、凈地更多著眼于出讓。生地是指國土局尚未出讓、拍賣、劃撥土地使用權的土地。毛地是指在城市舊區(qū)范圍內，尚未經過拆遷安置補償等土地開發(fā)過程、不具備基本建設條件的土地。凈地是指已經完成拆除，地面平整，并且不存在未被拆除的建筑物、構筑物等其他設施的土地。與其相對的是毛地，毛地指地上存在需要被拆除的建筑物、構筑物等其他設施的土地。從物質的角度來講，凈地是指完成基礎設施配套，場地內達到開工條件的土地；從權屬的角度看，凈地是指沒有設定他項權利，土地占有、使用、收益、處分等權利不受限制的土地。熟地主要是指經過征地、拆遷和市政基礎設施投入，可直接用于建設的土地。從生地到熟地的過程就是土地一級開發(fā)的訴求。土地一級開發(fā)，是由政府或其授權委托的企業(yè)，對一定區(qū)域范圍內的城市國有土地（毛地）、鄉(xiāng)村集體土地（生地）進行統(tǒng)一的征地、拆遷、安置、補償，使之成為凈地，并進行適當的市政配套設施建設，使該區(qū)域范圍內的土地達到“三通一平”（通水、通電、通路和土地平整），"五通一平"（通水、通電、通路、通訊、通氣、土地平整），或“七通一平”（通給水、通排水、通電、通訊、通路、通燃氣、通熱力、土地平整）的建設條件（熟地），再對熟地進行有償出讓或轉讓的過程。（一）土地一級階段包括“前期手續(xù)階段”“組織實施階段”和“土地入市階段”。一般而言，規(guī)范的一級開發(fā)主要子工作階段包括取得授權、完成立項核準、融資、簽訂征地補償協(xié)議、取得征地批復、取得拆遷許可證、完成拆遷、市政工程施工許可證獲取、市政工程移交、供地驗收、成本與地價審核、土地入市交易和一級市場投入回收。在實際操作中，這些節(jié)點在時間上存在交叉性。一級開發(fā)項目模式具體可細分為八大類：舊城改造項目、城中村改造項目、舊廠房改造項目、國有土地收購儲備項目、土地一級開發(fā)項目、中心城區(qū)棚改項目、一次性招標棚改項目、土地開發(fā)棚改項目。雖然項目模式名稱存在差異，但實際中有些模式只是由于歷史原因導致項目模式發(fā)生變化，項目性質并未改變。
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